Цены на новостройки почти не снижались
Количество новостроек на рынке также побило рекорды — 156 домов (за исключением для нуждающихся граждан) против последнего рекорда в 130 домов в 2015 году. Вместе с тем цены на новостройки в прошлом году сильно не колебались. Хотя по некоторым классам домов снижение составило 10-15%.
![](/ckeditor_assets/pictures/84986/content_11.jpg)
«С учетом того, что новостройки постоянно двигаются по стадиям строительной готовности, то для них средняя цена малоинформативна. Даже в рамках одного класса качества, разница в стоимости одних и тех же квартир в начале строительства и ближе к его окончанию может достигать 20%.
И если на рынок выходят новые дома, то своими более низкими ценами на начале строительства, они и снижают средний уровень цен по классу.
Кроме того, если застройщик предлагает квартиры даже без черновой отделки, то соответственно и цена на них может быть ниже среднерыночной.
Совокупность подобных факторов и явилось причиной отмечаемого снижения цен на дома классов «Эконом» и «Стандарт» – выход на рынок значительного количества новых домов по более низким ценам.
![](/ckeditor_assets/pictures/84987/content_12.jpg)
В то же время снижения цен по уже продававшимся с начала 2021-го домам, снижения цен отмечено не было», - отметил Андрей Чернышев.
Среди тенденций, он отметил, что с рынка уходят дома класса «эконом» – их к 2022 году осталось только 3, при том что в начале 2019-го их было 20. Однако пока еще рано списывать со счетов данный класс, поскольку в настоящее время на стадии проектирования находятся как минимум 2 жилых комплекса.
![](/ckeditor_assets/pictures/84989/content_tseny_kv_m_po_stadiyam_stroitelstva.jpg)
При этом абсолютное большинство новостроек предлагающихся на первичном рынке Минска, относится к классу Стандарт (80+% домов).
![](/ckeditor_assets/pictures/84984/content_struktura_rynka_novostroek.jpg)
«Это происходит как ответ застройщиков на более современные запросы потребителей. Проекты новых домов модернизируются, за счет чего уже отвечают более высокому классу качества Стандарт», — прояснил эксперт.
«В частности, для многих покупателей важен материал стен, и в этой иерархии, каркасно-блочные дома покупателями воспринимаются более интересными, как минимум за счет возможностей перепланировки».
Кирпичных домов у нас уже не строят, последние предложения были в конце 2019 года. Сейчас в большинстве предлагаются каркасно-блочные (40 домов) и панельные (16 домов)», — заметил Андрей Чернышев.
Топ-4 районов Минска, где предлагаются квартиры в новостройках, выглядит следующим образом: Октябрьский — 75 домов, Центральный — 28, Первомайский — 23, Московский — 16.
«По-прежнему наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в новостройках (45-50 кв. метров). Но интерес сдвинулся к так называемому евроформату, когда кухня и гостиная совмещены и есть отдельная спальня. За счет того, что площади таких квартир немного меньше, чем в квартирах с изолированными помещениями, покупатель экономит. На втором месте по спросу — однокомнатные квартиры (35-40 кв. метров), потом идут трехкомнатные, при этом в идеале они должны быть не более 70 кв. метров», — перечислил аналитик.
В прошлом году наблюдался повышенный спрос на вторичном рынке жилой недвижимости Минска.
![](https://blizko.by/ckeditor_assets/pictures/84985/content_srednie_tseny_kv_m.jpg)
«Критерием активности выступает количество зарегистрированных переходов прав собственности. По итогам 2021 года их было 14.400. Можно сказать, что приблизительно было столько сделок купли-продажи квартир, несмотря на то, что в этом числе были и немногочисленные сделки, когда застройщик расплачивался с подрядчиками квартирами. В любом случае цифры впечатляют. Для сравнения: в 2020-м, когда было снижение активности, их было 10 500, в 2019-м, который считается последним стабильным годом, — 13 100, 2018 — 13 600. 2017-м, когда впервые ставки по кредитам опустились до «доступного» для массового покупателя уровня — около 14.000.
То есть, по сути, из данных, начиная с 2010 года, 2021 год — рекордный.
Откуда рекорд? Во многом тут сработала психология. Мало, кто был готов, что кредитование «вторички» вернется, а оно вернулось в феврале и вернулось от «Беларусбанка», которому большое доверие у населения. Вслед потянулись другие банки и сейчас их пять. Кредиты хоть и подорожали с 15 до 20%, но они добавили «огня» покупателям и помогли с недостающими деньгами. По нашим данным, порядка 14% квартир на вторичном рынке покупается с привлечением кредитов. Для сравнения: в 2019 году их было до 30%. То есть количество снизилось вдвое. Это характерно и для первичного рынка — с 50-60% снизилось до 22-27%. Почему не берут активно кредиты? Во-первых, ставка увеличилась, во-вторых, усложнились условия банков (к доходам кредитополучателя, поручители и пр.). Нельзя сбрасывать со счетов то, что и жизнь стала дороже, доходы снижаются, а цены на все растут. Тем не менее, возврат кредитования вселил оптимизм, и рынок ожил», — пояснил Андрей Чернышев.
А что с ценами и курсами валют?
Что касается цен на вторичном рынке, то они снизились примерно на 1%. Более всего было приобретено однокомнатных квартир — 5,8 тыс., двухкомнатных — 5,3 тыс., трехкомнатных — 2,8 тыс.
На долю остальных пришлось порядка 600 квартир. «Как тенденция — спрос на четырехкомнатные и более количество комнат — остается совсем небольшой. Это надо учитывать их продавцам», — заметил аналитик.
Средняя цена квартир стандартных потребительских качеств (требующихся проведения, как минимум, косметического ремонта) на вторичном рынке составила 1.135 долларов за кв. метр, для новостроек класса «Эконом» — 1.030, «Стандарт» — 1.310. «Как мы видим, учитывая, что в приобретенных квартирах и на «первичке», и на «вторичке» надо делать хотя бы косметический ремонт, с большего затраты сопоставимы», — отметил замначальника отдела.
Топ-3 районов, в которых чаще всего приобретаются квартиры на вторичном рынке, выглядит следующим образом: Фрунзенский — 2.840, Октябрьский — 2.700, Московский — 1.720.
Как отметил эксперт, валютный рынок сильно влияет на рынок недвижимости и на уровень жизни покупателей. Цены квартир психологически привязаны к курсу валют и ее колебания влияют на успешность согласования сделки. «Если курс 2,5 рубля за доллар то квартира, оцененная в 70 тыс. долларов, в рублях стоит 175 тыс. рублей, если курс 2,8, то уже 196 тыс. рублей. А покупатель получает доходы в белорусских рублях.
Поэтому, когда происходят скачки обменных курсов валют, то рынок замирает на месяц и более. Покупатели просят скидки, а продавцы очень болезненно к этому относятся.
Так, что влияние очень сильное», — отметил эксперт.
Что будет на рынке жилья в Минске в этом году?
![](/ckeditor_assets/pictures/84988/content_23.jpg)
Андрей Чернышев
«При прогнозировании возможного развития ситуации в дальнейшем, мы можем отталкиваться от того, что есть сейчас.
Если в течение 2022 года не будет негативных явлений (кредиты будут выдаваться по тем же ставкам и будут доступны, не будет существенного поднятия курса валют, большой инфляции и т.п.), то можно предположить, что спрос на рынке жилой недвижимости будет стабильным.
Но увеличение покупательской активности, которую мы видели в 2021 году, и появления новых рекордов – ждать не стоит.
Многие кто откладывал покупку квартиры – уже сделали это. Поэтому поднять продажи на новые высоты сможет только либо снижение цен, либо более доступные финансовые инструменты (снижение цен, доступность кредитов, условия рассрочки и т.п.). Да и рекорды 2021 года не значат, что у нас все хорошо и застройщикам, и продавцам квартир надо поднять цены. В текущей ситуации это следует воспринимать исключительно как возможность поддержания стабильных продаж без снижения цен. Надо понимать, что покупателям сейчас труднее всего — инфляция и дорогие кредиты.
Надо учитывать еще, что и предложение превышает спрос, на «вторичке» сейчас более 8 тыс. квартир, что для Минска значительное количество. Конкуренция высокая. Спрос довольно активный, но это состояние довольно шаткое. Так, что к росту цен объективных предпосылок нет», — заключил Андрей Чернышев.
Марина Носова
Близкие Новости
Рекомендуем вам: Будьте в курсе последних новостей - подпишитесь на Blizko: